2023

07/27

Thu

土地購入の流れ

こんにちは。リアルホームPR担当の大城戸です。今回は「土地購入の流れ」についての記事を書きました。読んでいただければ幸いです。

土地を購入する際にはいくつもの段階があります。法令関係や複雑な手続きもあるので注意しながら進めていくことが大切です。土地購入から引き渡しまでの流れを紹介していきます。

土地購入は「買い付け」「契約」「引き渡し」という流れ

土地の購入は大きく分けると、土地の買い付け・契約・引き渡しという流れになります。ここぞという土地を見つけたら、「買付証明書の提出」「土地売買契約」「引き渡し」の3段階のステップを踏んで購入となります。基本的には不動産会社の担当者がサポートを行いますが、必要な書類や申請があるのでポイントは押さえておきましょう。

買付証明書

気に入った土地が見つかった場合、購入意思を示す「買付証明書」を提出します。通常、不動産会社などから渡される専用用紙に記入して提出します。買付証明書には買主の署名や捺印が必要ですが金銭のやり取りはなく、認印で構いません。

買付証明書では、売買価格などの条件を記載することができます。希望の購入価格がある場合は、その金額を明示することもできます。売主が条件を受け入れると、契約が進み、買付証明書を先に提出した人が優先的に交渉できます。値下げの希望を記載した場合は、売主が検討中に別の人が売り出し価格で買付証明書を提出すると優先順位が変わることもあります。特に欲しい物件や人気の土地の場合、売主の価格と大きくかけ離れた希望価格を提示するとリスクがあるため、不動産会社とよく相談しましょう。

理想の土地を見つけたら、契約手続きを進めます。自己資金での購入の場合、土地売買契約に進みますが、多くの人は住宅ローンを利用して購入します。土地契約の前には、住宅ローンの事前審査が重要なポイントとなります。住宅ローンは通常、土地のみの購入には利用できないため、一部の金融機関が提供している土地先行融資や、一般的なつなぎ融資の手続きを行います。いずれの場合も、建物のプランや概算見積もりが必要となるため、建築会社の候補を絞っておくことが重要です。

事前審査とは、正式な住宅ローンの審査（申し込み）は土地の売買契約後に行われますが、銀行がどれくらいの金額を貸してくれるかを事前に確認することです。事前審査で必要な借入金額に対してOKが出れば、本審査でも同額の借入が可能となります。ただし、条件が変わると事前審査の結果も変わるため、注意が必要です。

通常、買付証明書を提出する前後の段階で、2～3つの金融機関を選んで住宅ローンの事前審査を受けます。特に買付証明書提出後の契約までは時間が限られることが多いため、買付け後に事前審査を行うと間に合わないことがあります。そのため、予め手続きを進めておくことが重要です。また、同じ土地に対して複数の買付けがある場合、事前審査が通っている方が有利になることもあります

土地売買契約の締結

(1)手付金支払い

契約時には、土地の10％程度の手付金を現金で支払う必要があります。さらに不動産会社を通して土地を購入する場合は、仲介手数料の半額も支払うことになります。この土地契約において重要なポイントは、買付証明書を提出してから契約までの期間が短いということです。通常、1週間から10日程度しか時間がありません。売主が柔軟に対応してくれる場合もあるかもしれませんが、基本的には10日前後を想定して、前述の通り住宅ローンの事前審査など必要な手続きを進めておくことが重要です。

(2)重要事項説明

契約時には「重要事項説明」があります。この説明は宅地建物取引主任者が行い、これまで紹介されたり調査してきた情報の最終確認となります。万が一、異なる点や不明な点があれば、しっかりと説明を受けるようにしましょう。その名の通り、すごく重要です。

重要事項説明書には、不動産や法律の専門用語が並んでいるため、一度で完全に理解することは難しいかもしれません。通常、重要事項説明は売買契約の直前に行われるため、事前に書類のコピーを受け取り、面積の違いや接道義務から生じるセットバックの必要性、住宅ローン審査が通らなかった場合の契約解除による手付金の返還など、細かい点までよく理解しておくことがおすすめです。これにより、説明時に質問して不明点を解消し、納得した上で売買契約に進むことができます。

説明を受けた後、手付金と印紙代を支払い、売買契約書に署名と捺印をして契約を締結します。

（3）住宅ローン本審査～金消契約

売買契約を交わした後は、住宅ローンの本審査（本申込）が行われます。本審査では、自分たちが金融機関を訪れる必要があります。運転免許証や保険証、源泉徴収票や所得証明書、実印や印鑑証明書など、さまざまな書類が必要であり、金融機関によっても多少異なる可能性があるため、事前に必要な持ち物を確認しておきましょう。一般的に不動産会社やハウスメーカーの担当者が同席します。

住宅ローンの本審査に通過した後は、金消契約（金銭消費賃借契約）に進みます。これは金融機関と住宅ローンの借主が、借入金額、返済年数、借入条件（金利・担保など）を約定するための契約です。実印で「金銭消費貸借契約書」に記名・押印します。金融機関によっては「ローン実行日の◯日前までに契約しなければならない」というルールが定められている場合もあるので、金融機関の担当者に確認しておきましょう。

引き渡し〜残金決済

金消契約が無事に完了したら、引き渡しの手続きに進みます。引き渡しの際には、残金の支払い（決済）が行われます。決済とは、住宅ローンの実行、残金の支払い、登記申請、諸経費の精算などを同じ日に行うことです。通常、自分たちと売主（不動産会社など）および司法書士が集まって行います。休日の場合は銀行手続きができないため、平日に手続きを行うことが一般的です。

司法書士から登記に必要な書類の説明があり、固定資産税などの金銭に関する事項についても確認します。その後、住宅ローンで借りるお金を自分の口座に振り込んでもらい、売主（不動産会社やハウスメーカー）の口座に残金を振り込むなどの手続きが行われます。契約事項が円滑に進めば、所有権移転の登記が行われます。通常、司法書士が登記手続きを行うため、司法書士への報酬支払いを確認し、支払うだけで終わります。

こうして全ての手続きが順調に進めば、土地が自分たちのものとなります。ただし、土地売買契約から引き渡しまでの期間は、住宅ローンの申し込み状況や引き渡される土地の条件によって異なりますが、通常は1～2カ月程度かかることもあることを覚えておきましょう。

まとめ

土地の購入にはさまざまな手続きが必要になります。いざお目当ての土地が見つかったときに落ち着いて準備や手続きができるようにしたいですね。弊社リアルホームは、そういった土地購入のお悩みにつきましても相談を受け付けています。不動産の専門知識、土地の専門知識をもったプロにご相談していただけます。このようなお悩みのある方は、ぜひリアルホームまでお問い合わせくださいね。