対抗要件

まずは賃貸借契約についての対抗要件についてはです。物権変動の対抗要件についても以前書かせていただきましたが、今回は賃貸借のケースです。

例えば駐車場のオーナーがうっかりして同じ駐車場を異なる2人に貸してしまったとき、どちらが自分の賃借権を主張できるでしょうか？答えは賃借権を登記した方が賃借権を主張できます。

賃借権の登記？

賃借権の登記って全く聞いたことありませんよね？実はこれは借地借家法で修正されていて、借地借家法では建物を賃貸した場合は引き渡しが対抗要件になります。ここでいう引き渡しというのは実際には建物の鍵とかを引き渡された時になります。

賃貸人たる地位の移転

続いて賃貸人たる地位の移転についてです。かなり複雑ですが頑張ります。

このケースではまず賃貸人である大家さんが①で賃貸しています。そして大家さんが貸してる駐車場を売買契約で売ってしまうとします。そのときに新たな駐車場の持ち主となった人は賃貸人という地位を引き継ぐでしょうか？

賃借人が対抗要件を備えている場合は所有権さえ移転すれば賃貸人たる地位は移転します。この場合賃借人の承諾も譲渡人（旧賃借人）と譲受人（新賃借人）の合意も必要ありません。ただ新たな賃借人は賃貸人たる地位は移転していますがそれを賃借人に主張（賃貸人として賃料を請求）するには所有権移転登記をする必要があります。

そのほか賃貸人たる地位の留保といって旧賃貸人と新賃貸人との間で約束をすれば所有権は移転しても賃貸人たる地位を残すこともできます。

逆に賃借人が対抗要件を備えていない場合、賃貸人間で駐車場を売買して所有権が移転しても賃貸人たる地位は移転しません。感じでこんな細かい違いがあります。